Usaha kosan dan kontrakan memang bisa membuat kantong gemuk. Selagi Anda menjalankan pekerjaan utama, properti Anda akan mendatangkan penghasilan pasif setiap bulannya. Terlebih bila lokasinya strategis dekat dengan kampus, pusat perdagangan atau pusat perkantoran. Risiko kekosongan penyewa akan semakin kecil. Permintaan akan kos atau kontrakan akan selalu tinggi dari para mahasiswa dan pekerja, terutama jika mereka datang dari luar daerah.
Usaha kos dan kontrakan relatif aman untuk pelaku bisnis properti yang masih pemula. Tetapi bukan berarti usaha kosan dan kontrakan tidak ada risiko sama sekali. Ya, tetap ada risiko kerugian atau kebangkrutan jika si pemilik tidak pintar dalam mengelolanya. Tak sedikit mereka yang menjalankan usaha kosan atau kontrakan mengalami kebangkrutan di tengah jalan. Bahkan hunian sewa yang lokasinya strategis mungkin kurang diminati calon penyewa.
Jika Anda hendak memulai usaha kos atau kontrakan, ada beberapa penyebab bangkrutnya usaha tersebut yang penting untuk diketahui:
Fasilitas tidak sebanding dengan harga
Hanya karena lokasinya strategis, tak sedikit kamar kos atau rumah kontrakan yang ditarif mahal dari rumah kos lain sekelasnya tapi tidak sebanding dengan kelengkapan fasilitas yang disediakan oleh pemilik. Atau bahkan kamar yang disewakan tidak dilengkapi fasilitas alias kosongan saja. Belum lagi, biaya listrik dan air dibebankan secara terpisah.
Ada harga seharusnya ada rupa. Wajar bila harga murah sedikit di bawah rata-rata karena memang fasilitas seadanya. Namun jika mematok tarif sewa yang lebih tinggi dari rumah kos lain di lingkungan sekitar, seharusnya fasilitas yang disediakan sebanding dengan harga yang ditawarkan.
Target konsumen tidak jelas
Usaha kos atau kontrakan hendaknya tidak hanya berfokus asal penuh saja. Tetapi ada fokus atau target konsumen yang jelas. Sebelum menjalankan usaha kosan, ada baiknya menentukan secara spesifik target konsumen Anda. Apakah Anda akan menyewakannya kepada mahasiswa, karyawan, pasangan suami istri, atau hanya menyewakan kepada mahasiswi atau karyawati, atau hanya menyewakan kepada mahasiswa atau karyawan saja.
Sebagai pemilik, Anda juga perlu mengetahui identitas setiap calon penghuni yang tertarik untuk menyewa kos atau kontrakan Anda. Misalnya dengan meminta fotokopi kartu identitas, mengisi formulir tentang data pribadi dan data kerabat yang bisa dihubungi, dan wawancara singkat.
Pembayaran tidak disiplin
Kedisiplinan penyewa dalam membayar uang sewa menjadi tantangan tersendiri bagi pelaku bisnis kos dan kontrakan. Tak jarang usaha kos atau kontrakan gulung tikar dikarenakan banyak penghuni yang menunggak. Perputaran uang tidak berjalan lancar sehingga penghasilan yang diperoleh tak cukup untuk menutup biasa operasional. Untuk itu, terapkan sistem pembayaran yang jelas. Terapkan sistem sesuai dengan target konsumen.
Anda bisa memberlakukan sistem sewa tahunan untuk kos atau kontrakan mahasiswa. Atau bisa pula per semester. Sementara untuk karyawan dan pasangan suami istri, mereka biasanya lebih senang dengan sistem pembayaran per bulan. Buat pula kesepakatan sebelumnya jika penyewa tak mampu memenuhi kewajibannya untuk membayar biaya sewa.
Aturan dan sanksi tidak tegas
Memang sebagai penghuni, pasti inginnya kos atau kontrakan yang tidak banyak aturan. Tetapi, tanpa aturan-aturan yang mengikat, kos atau kontrakan Anda mungkin menjadi berantakan. Misal jika Anda tidak menerapkan aturan pembayaran yang jelas, penghuni mungkin banyak yang menunggak pembayaran. Lalu, jika tidak ada aturan jam malam, bukan tidak mungkin penghuni membawa teman atau bahkan lawan jenisnya menginap tanpa ada ikatan pernikahan. Atau dijadikan tempat pesta narkoba dan miras.
Rumah kos atau kontrakan yang kelewat bebas seperti itu bisa-bisa jadi langganan razia polisi. Warga sekitar juga mungkin akan melayangkan protes karena kelakuan penghuni yang meresahkan. Untuk kelancaran bisnis Anda, terapkan aturan dan sanksi agar rumah kos dan kontrakan Anda kondusif. Penghuni baik-baik pasti tidak akan keberatan jika aturan yang diberlakukan untuk kebaikan bersama.
Tapi pemilik juga jangan sampai memberlakukan aturan yang terkesan berlebihan. Misalnya, kalau ada yang teman atau kerabat penghuni yang menginap harus membayar Rp 100 ribu per malam karena alasan biaya listrik dan air. Padahal tarif sewa bulanan hanya Rp 500 ribu. Jika memang ingin memberlakukan aturan seperti itu, setidaknya patok tarif yang wajar.
Tidak ada jaminan kebersihan, kenyamanan, dan keamanan
Tidak adanya orang khusus untuk bersih-bersih tentu membuat bangunan kos dan kontrakan Anda tampak kumuh. Setiap penghuni pasti menginginkan jaminan kebersihan, kenyamanan, serta kebersihan. Jika Anda bisa memberikan jaminan itu, para penghuni akan lebih betah dan menjadi penghuni yang loyal.
Jika sering ada calon penghuni yang survei tapi tak kunjung memberi kabar lagi, coba evaluasi mengenai kebersihan, kenyamanan, dan keamanan kos atau kontrakan Anda. Bisa jadi mereka tidak jadi menyewa karena kondisi bangunan tampak tak terawat, fasilitas terlalu seadanya, atau keamanan yang kurang terjamin.
Tak hanya fasilitas di dalam kamar kos, Anda juga perlu menyediakan fasilitas tambahan seperti WiFi, jasa laundry, air minum gratis, dan dapur umum. Tanpa fasilitas tambahan seperti itu, sulit untuk menarik minat penghuni kos. Yang ada Anda kalah dalam persaingan pasar.
Hanya karena tidak mau keluar biaya ekstra untuk mempekerjakan penjaga kos atau petugas keamanan khusus, Anda mengabaikan keamanan di rumah kos dan kontrakan. Selain mencari kos di lokasi strategis dan fasilitas lengkap, calon penghuni juga menginginkan hunian yang nyaman.
Apalagi rumah kos dan kontrakan kini banyak ditarget para pencuri yang mungkin tanpa disadari mengintai dari dekat. Tak jarang pencuri tersebut berpura-pura menjadi penghuni kos. Jika ada kasus pencurian misalnya, tentunya berita tersebut akan gampang menyebar dari mulut ke mulut dan ini bisa membuat calon penyewa berpikir ulang untuk menyewa kos atau kontrakan Anda.
Pemilik kurang responsif
Kesalahan lain yang kerap kali diabaikan oleh pelaku bisnis kos dan kontrakan adalah tidak mengutamakan kualitas layanan. Ketika penghuni merasakan buruknya pelayanan di kos atau kontrakan Anda, mereka tidak akan merasa nyaman dan buru-buru mencari hunian sewa baru.
Pemilik hendaknya bersikap responsif atas keluhan para penghuni. Jika ada kerusakan seperti lampu yang tidak mati atau atap bocor, maka harus segera diperbaiki. Kala ada penyewa yang menunggak, baiknya diajak diskusi untuk membuat kesepakatan atas dasar kekeluargaan.
Jadi, jika Anda berencana menjalankan usaha kos dan kontrakan, lahan dan modal uang saja tak cukup. Diperlukan manajemen yang baik agar usaha bisa berjalan jangka panjang. Lengkapi rumah kamar kos atau kontrakan Anda dengan fasilitas yang fungsional sesuai dengan target pasar yang diincar, entah itu mahasiswa, pekerja, ataupun pasangan suami istri. Selain faktor harga, para calon penghuni juga mencari kenyamanan. Tak jarang dari mereka bersedia membayar lebih untuk hunian yang bersih dan keamanan terjamin.
Usaha kos dan kontrakan relatif aman untuk pelaku bisnis properti yang masih pemula. Tetapi bukan berarti usaha kosan dan kontrakan tidak ada risiko sama sekali. Ya, tetap ada risiko kerugian atau kebangkrutan jika si pemilik tidak pintar dalam mengelolanya. Tak sedikit mereka yang menjalankan usaha kosan atau kontrakan mengalami kebangkrutan di tengah jalan. Bahkan hunian sewa yang lokasinya strategis mungkin kurang diminati calon penyewa.
Jika Anda hendak memulai usaha kos atau kontrakan, ada beberapa penyebab bangkrutnya usaha tersebut yang penting untuk diketahui:
Fasilitas tidak sebanding dengan harga
Hanya karena lokasinya strategis, tak sedikit kamar kos atau rumah kontrakan yang ditarif mahal dari rumah kos lain sekelasnya tapi tidak sebanding dengan kelengkapan fasilitas yang disediakan oleh pemilik. Atau bahkan kamar yang disewakan tidak dilengkapi fasilitas alias kosongan saja. Belum lagi, biaya listrik dan air dibebankan secara terpisah.
Ada harga seharusnya ada rupa. Wajar bila harga murah sedikit di bawah rata-rata karena memang fasilitas seadanya. Namun jika mematok tarif sewa yang lebih tinggi dari rumah kos lain di lingkungan sekitar, seharusnya fasilitas yang disediakan sebanding dengan harga yang ditawarkan.
Target konsumen tidak jelas
Usaha kos atau kontrakan hendaknya tidak hanya berfokus asal penuh saja. Tetapi ada fokus atau target konsumen yang jelas. Sebelum menjalankan usaha kosan, ada baiknya menentukan secara spesifik target konsumen Anda. Apakah Anda akan menyewakannya kepada mahasiswa, karyawan, pasangan suami istri, atau hanya menyewakan kepada mahasiswi atau karyawati, atau hanya menyewakan kepada mahasiswa atau karyawan saja.
Sebagai pemilik, Anda juga perlu mengetahui identitas setiap calon penghuni yang tertarik untuk menyewa kos atau kontrakan Anda. Misalnya dengan meminta fotokopi kartu identitas, mengisi formulir tentang data pribadi dan data kerabat yang bisa dihubungi, dan wawancara singkat.
Pembayaran tidak disiplin
Kedisiplinan penyewa dalam membayar uang sewa menjadi tantangan tersendiri bagi pelaku bisnis kos dan kontrakan. Tak jarang usaha kos atau kontrakan gulung tikar dikarenakan banyak penghuni yang menunggak. Perputaran uang tidak berjalan lancar sehingga penghasilan yang diperoleh tak cukup untuk menutup biasa operasional. Untuk itu, terapkan sistem pembayaran yang jelas. Terapkan sistem sesuai dengan target konsumen.
Anda bisa memberlakukan sistem sewa tahunan untuk kos atau kontrakan mahasiswa. Atau bisa pula per semester. Sementara untuk karyawan dan pasangan suami istri, mereka biasanya lebih senang dengan sistem pembayaran per bulan. Buat pula kesepakatan sebelumnya jika penyewa tak mampu memenuhi kewajibannya untuk membayar biaya sewa.
Aturan dan sanksi tidak tegas
Memang sebagai penghuni, pasti inginnya kos atau kontrakan yang tidak banyak aturan. Tetapi, tanpa aturan-aturan yang mengikat, kos atau kontrakan Anda mungkin menjadi berantakan. Misal jika Anda tidak menerapkan aturan pembayaran yang jelas, penghuni mungkin banyak yang menunggak pembayaran. Lalu, jika tidak ada aturan jam malam, bukan tidak mungkin penghuni membawa teman atau bahkan lawan jenisnya menginap tanpa ada ikatan pernikahan. Atau dijadikan tempat pesta narkoba dan miras.
Rumah kos atau kontrakan yang kelewat bebas seperti itu bisa-bisa jadi langganan razia polisi. Warga sekitar juga mungkin akan melayangkan protes karena kelakuan penghuni yang meresahkan. Untuk kelancaran bisnis Anda, terapkan aturan dan sanksi agar rumah kos dan kontrakan Anda kondusif. Penghuni baik-baik pasti tidak akan keberatan jika aturan yang diberlakukan untuk kebaikan bersama.
Tapi pemilik juga jangan sampai memberlakukan aturan yang terkesan berlebihan. Misalnya, kalau ada yang teman atau kerabat penghuni yang menginap harus membayar Rp 100 ribu per malam karena alasan biaya listrik dan air. Padahal tarif sewa bulanan hanya Rp 500 ribu. Jika memang ingin memberlakukan aturan seperti itu, setidaknya patok tarif yang wajar.
Tidak ada jaminan kebersihan, kenyamanan, dan keamanan
Tidak adanya orang khusus untuk bersih-bersih tentu membuat bangunan kos dan kontrakan Anda tampak kumuh. Setiap penghuni pasti menginginkan jaminan kebersihan, kenyamanan, serta kebersihan. Jika Anda bisa memberikan jaminan itu, para penghuni akan lebih betah dan menjadi penghuni yang loyal.
Jika sering ada calon penghuni yang survei tapi tak kunjung memberi kabar lagi, coba evaluasi mengenai kebersihan, kenyamanan, dan keamanan kos atau kontrakan Anda. Bisa jadi mereka tidak jadi menyewa karena kondisi bangunan tampak tak terawat, fasilitas terlalu seadanya, atau keamanan yang kurang terjamin.
Tak hanya fasilitas di dalam kamar kos, Anda juga perlu menyediakan fasilitas tambahan seperti WiFi, jasa laundry, air minum gratis, dan dapur umum. Tanpa fasilitas tambahan seperti itu, sulit untuk menarik minat penghuni kos. Yang ada Anda kalah dalam persaingan pasar.
Hanya karena tidak mau keluar biaya ekstra untuk mempekerjakan penjaga kos atau petugas keamanan khusus, Anda mengabaikan keamanan di rumah kos dan kontrakan. Selain mencari kos di lokasi strategis dan fasilitas lengkap, calon penghuni juga menginginkan hunian yang nyaman.
Apalagi rumah kos dan kontrakan kini banyak ditarget para pencuri yang mungkin tanpa disadari mengintai dari dekat. Tak jarang pencuri tersebut berpura-pura menjadi penghuni kos. Jika ada kasus pencurian misalnya, tentunya berita tersebut akan gampang menyebar dari mulut ke mulut dan ini bisa membuat calon penyewa berpikir ulang untuk menyewa kos atau kontrakan Anda.
Pemilik kurang responsif
Kesalahan lain yang kerap kali diabaikan oleh pelaku bisnis kos dan kontrakan adalah tidak mengutamakan kualitas layanan. Ketika penghuni merasakan buruknya pelayanan di kos atau kontrakan Anda, mereka tidak akan merasa nyaman dan buru-buru mencari hunian sewa baru.
Pemilik hendaknya bersikap responsif atas keluhan para penghuni. Jika ada kerusakan seperti lampu yang tidak mati atau atap bocor, maka harus segera diperbaiki. Kala ada penyewa yang menunggak, baiknya diajak diskusi untuk membuat kesepakatan atas dasar kekeluargaan.
Jadi, jika Anda berencana menjalankan usaha kos dan kontrakan, lahan dan modal uang saja tak cukup. Diperlukan manajemen yang baik agar usaha bisa berjalan jangka panjang. Lengkapi rumah kamar kos atau kontrakan Anda dengan fasilitas yang fungsional sesuai dengan target pasar yang diincar, entah itu mahasiswa, pekerja, ataupun pasangan suami istri. Selain faktor harga, para calon penghuni juga mencari kenyamanan. Tak jarang dari mereka bersedia membayar lebih untuk hunian yang bersih dan keamanan terjamin.